家賃トラブルの対処法（家屋明渡）について

最近不景気のせいか、アパートやマンションの賃貸借の家賃トラブルが増えています。家賃を半年分ももらっていないというケースもよく見受けられます。
家賃トラブルを処理するための手続の流れを紹介します。

１．借主と協議のうえ書面にする。

借主からの家賃支払いが「３か月以上」滞納している場合において、借主と連絡がつき、まだ関係がそれほど悪化していない時点では、まず仲介や管理の不動産業者等に協力をお願いして、家賃の支払い方法（分割払い）・また支払いが困難な場合には退去を想定した方法（いつまでに退去し、滞納家賃は分割払いにしたり一部免除するなど）を協議して、それを書面化（念書など）し、借主の印鑑（できれば実印と印鑑証明書付）を押印して保管することが望ましいです。これは、ここで協議した約束が万が一後日反故になった場合に裁判手続における「証拠資料」となるからです。しかしこの書面自体には法律上の「強制力」はありません。

あとできるだけ、協議時点での借主の就業先、給与振込の金融機関口座を借主本人から聞いておくことも必要です（例えば名刺をもらうなど）。これは裁判の終了後、家賃回収時において借主の金銭の差押のため必要な事項です。

２．内容証明郵便の送付

上記１．の協議をしたにもかかわらず約束が反故にされていたり、協議以前にすでに借主との関係が悪化してしまっている場合には、当事者間だけでの話し合いによる解決は困難になってきます。この場合は、一度「いつまでに支払いがない場合は賃貸借契約を解除し、法的措置をとる」という内容の内容証明郵便を借主に送付し、借主の反応をみるという方法が有効です。
借主側からすると「とうとう貸主が本気になった」という印象を受けますので、指定した期限までに借主から交渉に応じるなりあくまで無視をするなりの何らかの反応が現れます。もし交渉に応じるのであれば上記１．のように協議結果を書面にし（ただ退去の方向になるのは否めないですが）、無視をするのであれば期限の経過を待って退去目的の裁判手続（明渡訴訟等）に移行することとなります。

なお、この内容証明郵便は送付するタイミング、期限をいつにするか、請求する金額などの諸要素がありますので、司法書士、弁護士、行政書士に作成を依頼した方が安全です。

３．保全手続

裁判手続に移行するにあたり、借主が他方で金銭トラブルを起こしていたり近所との関係も悪化しているような場合には、訴訟終了後物件明渡しの時点になって他人を住まわせて立退料を要求するなどのいやがらせ行為が発生することがあります。この場合訴訟などの裁判において、これら他人に対しても裁判を起こさないと立退きが不完全になります。さらに新たにこのような者が出てくることも否定できず、これらの者に対し随時訴訟を起こすとなると、時間と裁判費用を無駄にしてしまいます。
こういった事情がある場合には、事前に「占有移転禁止仮処分」という保全手続を裁判所に申し立てることが効果的です。この手続をすると、裁判所の決定以後の物件の不法占拠者や転借人を明渡し時点において排除できます。
しかし、この手続を利用するには一般的に家賃の４か月分程度の金額を一時的に（通常は訴訟終了まで）国に預ける（供託）ことが条件となります。しかし最終的には大半は全額返金されますので、立退きについて万全を期したい方にはこの保全手続の利用をおすすめします。

４．訴訟手続

２．の期限が経過した場合には、通常は物件の明渡しと家賃の支払いを求める訴訟（いわゆる「裁判」）を借主に対し起こすことになります。
訴訟を起こすと、裁判所が定めた期日に借主が来ない場合はほぼ貸主の言い分どおりに終了し（いわゆる「勝訴」）その判決書正本をもって強制執行手続となります。
なお、借主が来た場合には、通常は裁判所から「和解してみては？」というすすめがあります。退去してもらうのを大前提に和解する（例えば退去してもらうかわりに一部家賃を免除するといった譲歩をする）方法もありますし（なお和解には判決書と同じ効力があり、借主が和解しても退去しないなどの和解事項を守らないときは強制執行が可能となります）、あくまで和解に応じずに判決を求める方法もあります。
ただ判決をもらうには、場合によっては証拠調べが必要になり、時間と費用が多くかかるとか、結果として請求の一部が認めてもらえないこともあります。さらに判決後借主が立退きに協力しないために強制執行をする場合には、一般の引越しよりも数倍の費用が発生し、場合によっては借主の私物の保管を貸主側でしないとならないこともあります。
そのため、あくまで借主側の主導で退去してもらうことが最も費用も労力もかからないので、それに合わせて和解をすることが最善の解決なのかもしれません。

５．立退き

協議の結果、物件から借主が立退き、または４．の判決や和解によって借主が物件を明渡したときは、できればすぐに鍵を交換することをおすすめします。退去を確実なものにするためです。
また、３．の保全手続の取下げ、供託した金額の回収を行います。

以上これらの手続は

①貸主様自身が裁判所に出頭する場合（司法書士や弁護士に書類作成（行政書士は内容証明郵便のみ）を依頼し、やりくりは基本的には自らする場合）

②司法書士に手続代理を一部依頼する場合（簡易裁判所においての手続は司法書士が法廷に立つ、しかし保全手続は地方裁判所管轄のため貸主様自身が出頭）

③弁護士に手続代理を基本的には一括依頼する場合（ただし保全手続や当事者尋問は貸主様自身が事情説明をしないとならないため弁護士と同行出頭）

の基本的に３パターンに大別され、費用や労力は全く異なります。

まずは専門家である司法書士・弁護士に相談されることをおすすめします。